Simone
很高兴能回答这个问题。
个人从事房地产销售工作多年，对于售楼处的套路来说，我应该是比较有发言权的了。
首先我申明一点，对于套路这个词，我个人不是很喜欢，因为大家是从购房者的角度出发的，对于售楼处的出发点不一样，所以容易形成对立，由于信息不畅通，所以大家总是认为售楼处的都是坏人，销售人员都是骗子，就是为了实现个人的业绩而给大家故意制造各种的陷阱，其实不完全对，我不否认行业内有急功近利者，但是总体来说，其实很多的房企的销售还是比较正规的，就如我前面说的出发点不同而已，售楼处为了卖房子而已，所以从他们的角度出发，就是如何快速成交客户为目的，只不过在这个过程中，存在着一定的手段。
那么下面我来说一下，售楼处里面常见的一些逼定客户的一些套路手段吧。
套路一、形成热销的假象。现在很多的售楼部都在拼命营造热销的氛围，特别是在市场不景气的时候，常用的就是托。当你走进售楼部的时候，一眼望过去，貌似很多客户在和置业顾问谈交易、选房子，给你的感觉就是赶快买，要不然这么多人在看房，一旦错过就没好房子了，其实很多人根本不是真正的购房者，只不过是托，每天几十块钱雇佣的，一旦有客户来访，立马开始谈交易。所以对于购房者来说一定要保持理智，切莫被销售现场的气氛所迷惑。
套路二、置业顾问叫单。往往在你还再纠结哪个户型好，哪个楼层好的过程中，有些置业顾问不断的叫单，某某楼层户型销控之类的话语，这些都是为了逼定你，给你制造赶快选，不选就没了的假象。
套路三、售楼处的音乐。这个是很多购房者不注意的，但是这里面也是有学问的，这一点确切的说不能归类为套路，但是也是为了逼定客户，渲染现场的气氛，使客户大脑处于感性思维，一般的售楼部都会选用比较舒缓的音乐，使你大脑放松，跟着置业顾问的介绍思路走，而在开盘选房等场合，采用紧张的音乐，促使你更快的选房。
套路四、价格谈不定，问经理。这个是最常见的了，当客户看好一套房源后，在谈价格的时候，客户如果嫌价格太高而僵持的时候，置业顾问往往会告诉你，他帮你申请一下经理，接下来，经理就会出现了，能当经理的，口才你放心，绝对强于一般的置业顾问，他们会对你进行再次洗脑，最终就看你的表现了，如果你的意志力不强，对不起一毛钱都不给你优惠，还把你说的服服帖帖，一旦你坚定原则，他们会见人下菜，可能给与你一定的优惠成交。
套路五、可以参加团购限时优惠。很多的置业顾问对于犹豫不决的客户，或者长期观望不下单的客户都会使用团购或者限时优惠的招，表面上看似为你个人考虑，其实你可以观察一下，当天的所有客户都是享受这个优惠的。
套路六、咖啡饮料小礼品。进过售楼处的朋友都知道，很多的售楼处都为你准备了咖啡饮料糖果点心甚至小礼品，一方面是为了增加现场服务的质感，另一方面也是为了让你产生一种“拿人手短、吃人嘴短”的愧疚感，这一招对于一些面情较软的客户来说，很容易打动你的心理防线，让你放下戒心。
套路七、区位图里面的猫腻。很售楼处一般都是必备区位图的，根据区位图客户很容易识别楼盘的方位、地段。但是有些售楼处的区位图做的完全是利好本项目的，故意缩短一些教育、医疗、金融公园等配套的距离标注，让你感觉很近很近，其实在空间距离上很远。所以这一点，大家一定要对楼盘的区位有自己的认识，方法就是周围看，眼见为实。
套路八、说辞里面套路。这个是最重要的一种套路了，因为一般的售楼处都会事先准备好数十页的说辞，置业顾问是要能够背诵的，对于本项目的各种优势放大的说，对于项目劣势避重就轻。
以上是在售楼处的一些常见的套路，当然还有很多，但是我认为追重要的一些都在这里了。那么对于购房者，特别是首次购房者来说，该如何避开一些套路呢？
第一、要看一个楼盘，要多方面了解。可以通过网络查看项目的一些基本信息、建议在当地的房产网上查看，也可以登录当地的房管局网站对项目的土地情况、预售情况等进行一个了解；有了基本的信息了解还不够，还要实地查看，特别是对于项目周边的配套情况等，进行实地走一圈，眼见为实。
第二、自己做好置业计划，做到心中有数，坚持己见。在进入售楼处之前，自己对自己的购房预算、购房的户型、楼层等都有一个大致的计划，这一点其实不难做到，可以召开家庭会议的方式进行讨论后再去，去了不要急于下单，可以多看几家楼盘后，对各个意向楼盘有了这充分的了解之后，再次召开家庭会议进行讨论，形成家庭内部统一的思路，坚持己见，切忌在售楼处现场被能说会道的置业顾问一忽悠而贸然做出决定。
好了以上是个人认为的一些常见的套路。如果有不妥之处，请谅解。欢迎大家留言讨论，如果您觉得我说的有一定道理，请点个赞。
小超今天就和大家说一说售楼部的套路，抛开那些注意事项不说，还有这些可以注意的
1、优惠点数，一般来说只要你是真心去看房的，现场都会给你一个优惠底价，但这个底价不会是最终底价，一般来说还会有1-2个点的优惠，但是这1-2个点一般会在你交钱之前给到你，所以，如果你只是参考就不要话时间在这1-2个点上，大家都浪费时间，等真正准备买了，再来要这个优惠就好。
2、现在售楼部外面都会有很多中介公司，其实没关系，基本上中介和现场是一个价格，偶尔会有中介比现场少1个点的（这种情况很少见），所以你也不要太纠结，内场外场价格一样（开发商都已经把价格加上到营销费里了，不会因为你是直接过去的而便宜），所以你只要选择一个服务更好更顺心的就好。
3、对于楼王，观景阳台等等这些词汇不要在意太多，这些词都是策划包装出来的，唯一注意几点，楼间距、采光、园林（如果还没有那就没办法了，看规划意义不大，只能凭对开发商的信任了，所以说大开发商还是有好处的）、朝向、南北通透等，这些不要听说的，能体验的尽量去体验下，挑选体验的时间最好把最差和最好的都体验下，心里有个底，另外关于南北通透这块要清楚什么是真南北通透，什么是假南北通透，如果不清楚可以上网查，也可以来问问小超。
4、关于区位和交通，不要相信售楼部说的，这块需要你自己去体验，大的发展不会有问题，但是很多细节就要自己去查查看看了，在交通配套这块一定要自己去体验，要不后期你就会有别坑了的感觉。
5、关于房源紧张，一般都是销售逼你下定的说辞，但是你自己也要上心，好房子不愁卖这是真理，所以也不要太多的犹豫，考虑时间保证在1天-2天内，要不房子卖了就该你后悔了。
6、关于参观样板间，真的就是参观一下就好，不必当真，并不是说样板间和真实户型有差距，而是样板间的物品很多会缩小一定比例（比如床等），这样看上去会显得房间比较大，但真实房间不会这样，所以样板间就去体验一下房间格局就好，不要把软装和硬装当真，而且开发商样板间的装修标准一般很高，普通家庭用不到的。
7、关于精装与毛坯，毛坯不用说了，交房可以看到实体，如果是精装房，在买的时候最好可以看看毛坯的，就算不懂也看看质量，因为以后你是看不到的。并且关于精装不要相信售楼部说的一平方米多少钱，相信我，没那么贵，但你也不要太纠结，感觉整体合适就好（PS：开发商装修要比你自己便宜很多，毕竟大规模装修要便宜很多，所以自己感觉合适就好）。
1、售楼处和中介一直以来都是密不可分，售楼处里往往一打听就没有房源，而一去中介问才发现房源一大堆。一般而言，开发商和中介会有一个内部协议，开发商会将大量房子卖给中介，中介买了这些房子，就等于拿批发价转手做零售商了。
2、一般在售楼处不远的地方，一定会有中介公司在附近，房源被中介公司所控制的，物价部门本来控制规定毎平方米多少钱，开发商就是不完全把房子拿出来卖的，有时候捂盘惜售，所以说没房源了。为什么？就是等房价涨高了再拿出来卖，但你再中介公司去打听一下，肯定有房源的，但是价格也比售楼处高，这就是套路水深吧。
3、例如某城价格是4200元/平方米，开发商推给中介后价格上升到5500元，120平方米的一套房子一夜间多出10多万。以前房价低的时候没几家中介，现在再看看，大街小巷中介一家挨一家，房价也翻了几翻。
4、有时候，房地产商和中介联合起来炒房价，实际房子根本没卖出去，都在中介手里的，这是房地产商的策略，到房地产商销售处就说房子没有了，早都卖完了制造假象，这也变相抬高了房价。
感谢邀请！
售楼处的置业顾问都是受过专业培训，口才了得是基本功，还有一些“套路”也要了解、规避一下:
1、从你一进售楼部，他们通过观察你的言行举止、穿着打扮、所乘坐的交通工具等就对你作出基本判断，为下一步的带看、介绍、逼单成交作准备。
2、向你介绍楼盘周边的远景规划:还在图纸上或在构思中的学校、医院、公园、车站地铁口等都被他们说的好像明天就要建成一样，一条小小的水系也可以被吹嘘成人工湖，基本他们介绍的配套设施只能相信五成。
3、划片学校与所属户口一定要问清楚，最好让他们作出承诺。我见过一个朋友买了个楼盘，说好可以入读就近重点小学和主城区户口，到交房时却被划到偏远的普通学校和次城区户口。
4、给你介绍的房源永远只有三套，楼层好的一套、楼层不好的二套，形成强烈对比，让你三选一，很容易成交。如果你实在都不满意，他们还会神秘的对你说有个已买了好楼层的顾客不想要了，可以优先让给你云云，让你付了钱还要感谢他们。
5、其实每个置业顾问手里都有一定的自主折扣权，而销售经理又有一定的优惠权，一定要不断犹豫、不断砍价、欲走还迎的把他们手中的优惠折扣全拿到，用最少的钱买最好的房子。
6、有些置业顾问之间会演戏，一个置业顾问正对付一个在犹豫的客人时，另一个会来假装说:“某某，你的客人也是要这套吗？不行呀！我的一个客人昨天对这套就有意向了，今天回去筹钱，明天上来下定”，用这样的方式逼你下定决心成交。
7、售楼部做活动时会雇一批假客人，营造气氛，时不时的大厅扩音喇叭就会传出:“几号楼几单元已售出，请置业顾问不要再推荐”的假成交讯息，来刺激真客户成交。
总之，买房时上网多学些房产知识，多听过来人分析，多进几次售楼部，用心冷静的观察，争取选到心仪的房子。
本人从事房产行业数载，誓做最正规、最真诚的中介，欢迎不同意见留言讨论，觉得不错的话留个赞再走呗！
购房者买了房子但是心里没有十分满意时，就称中了套路；销售员成功推荐出房子时就是销售技巧的熟练运用了。其实任何行业的销售都存在这种情况，上岗前先培训，要求就是熟练掌握销售技能，言谈技巧。介绍优点，自卖自夸都是必要的手段。销售是很深的学问，你口中的“套路”我也不能面面俱到，提醒掌握几点，避免被套路：
1、首先看房，最少三次以上，看房时不要只进售楼处，请周边走走看看，谈谈聊聊。
2、在所售楼层上建得样板间有看的意义；在空地上建的，只看看装修风格和户型就好。
3、如果是看实体样板请在上午10点以前，下午3点半以后再参观，这样能看到全面的光照。
4、进售楼处之前了解一下开放商，看看预售证。要想稳妥，请在开发商有了预售证以后再交款项。
5、多问问题，少听介绍。既能释疑又能在问题中把楼盘了解清楚了，也能避免被洗脑了。
6、介绍中听到专业术语，请刨根问底，不要觉得不懂丢人。容积率，绿化率，楼间距不要只看数字，要结合建设的楼盘的总层数，层高、户数来估算。
7、特价房搞清楚是什么原因便宜，如果在售楼处找不到答案，请现场看房查找。
8、看好的楼盘既然想稳妥，就不要过早的交钱，被早买便宜的心思所左右。不要被“售罄”“加推”“楼王”“景观大宅”等标题迷惑。口袋捂的越紧，吃亏上当的概率越小。
9、悲催缴时，不要被诱导性语言，过期不候式的话语所干扰。
10、购房合同有一项是双方商议的，请不要当成摆设，该写的要写上。
11、搞清楚销售中心是中介机构驻现场还是开发商，签定金合同或者收据时看清是谁收了你的钱。
谨守本心，理智购买。
开盘时想买的房子没买上，过两三天置业顾问打电话说空出一套房，抓紧过来订上，等走到半路来过电话说已经有人抢先了！不用去了。
别看售楼处那么多人在买，你仔细看看，挤在里面的人有几个买房，都是房托，是开发商和炒房客联合设下圈套，我有几个同事去售楼处看了几个小时，我才信了，不过这招现在不管用了，想买房子的人都没有钱了，望而却步。
真的不好好学习一下很容易就被套路了，一去就是什么只剩这几套了，再把销控表给你看（鬼知道是真是假），这个月搞活动力度最大，下个月就回复原价了，一不小心就会上当，所以，准备买房的人要提前多学习学习，买房不是一笔小数一定要小心为上！
前两年有次去看房，销售巴不得下午去就把房子定下来，由于中午在售楼部吃了业务员的中午饭，到了下午没有定下来，他们就轮番上镇。走的时候还提中午吃饭的钱，这么大的事情需要考虑的，不是买个小件，大家都要考虑好。
不要听销售人员的忽悠，前两天开盘我前面才七十个号，到我了说只有二楼和顶层，我果断放弃。没过几天，打电话说有几个好楼层让我去选，今天终于选上了如意的楼层。可是接下来三天内要交上百万的首付，真是不知道是高兴或是难过[捂脸]
您好，很高兴为你分享。
我就按照我们看新房的大概流程，详细说下中间的一些细节:
第一步:大门口接待人员
市面上大大小小的新房很多，我们可以从售楼部很多细节看出楼盘品质的差异。首先是路边站岗迎宾的小哥，这是第一感受，高端楼盘的停车接待一般都会设置多人，指引停车，帮助开车门，还有的会配备雨伞(下雨或者夏季紫外线强的时候用），甚至搀扶老人，帮忙推婴儿车等这些贴心服务。毕竟市面上那么多新房，这些细节服务，首先是第一步区分，能达到这种服务水平的楼盘，基本价格和总价都不低。属于高端楼盘系列。这个是拉进你好感的第一步，相当于开发商放低自己然后抬高你。
第二:售楼部区位图讲解。
从外面到达售楼部沙盘位置，置业顾问接待，基本会问你之间来没有来过楼盘，然后会首先讲解一下区位，规划这些。这里面需要注意的是区位图的做法:楼盘占地面积放大，重要的学校，地铁，景点，公园等客户在意的配套，距离楼盘的位置都会缩短。如果根据区位图会让你觉得所有的你需要的配套就在楼盘旁边。这些都需要你看了楼盘后，去楼盘附近实地了解，判断真伪。
中间特别需要注意的是学校，他们会把附近几公内从幼儿园甚至到大学都给你说一遍，请注意他们的说词:“我们楼盘附近有或者规划有……”他们不会说能正读，这个侧面意思就是前面说的学校可能和这个楼盘一毛钱关系都没有，这个只是为了胡弄不懂的客户。至于楼盘能读什么学校他们都不能保证，如果买房是为了小孩上学的，还是需要自己到附近看看周边二手楼盘对应的学校。
还有如果楼盘在比较偏的地方，开发商基本会给你“画一个大饼”，就是以后规划地铁，公园，商业啊这些配套都会说的很好，规划的东西都说不准，所以需要自己在网上查找一些资料或者实地看看打听下辨别真伪。
你看置业顾问区位讲解，你感觉他们都好熟，这个是肯定的，毕竟他们基本是提前10多天，或者1-2个月都在售楼部熟悉了解，背周边的配套，演练通关。台上一分钟，台下十年功。这个是他们的工作，他们在背后也是付出了很多。
第三步:沙盘讲解。
沙盘讲解就是涉及到楼盘产品了，中间就涉及到小区的绿化园林景观布局。楼栋和楼栋之间的关系，房屋楼栋户型朝向，街道，楼盘旁边是些什么建筑，有没有涉恶设施等，需要我们辨别。
如上图，有的沙盘不是所有的栋数都建好了模型呈现出来的，我们需要特别留意，开发商是事出有因，还是故意为之。中间特别需要注意的是，有的小区容积率高，有的栋数离得很近，开发商就故意留白，一些缺少经验的购房者发现不了，等交房的时候才发现视野被遮挡了，其实这些通过楼栋摆位都能看出来，只是购房的时候自己没分辨出来而已，遇到这种情况自己多留心就是了。
四，样板间细节。
我们要看开发商设置的样板间是实体样板间，还是在旁边单独修建的样板间。这个主要关系到室内尺寸大小的问题。大家很多人感觉新房样板间为什么空间显得大，那是因为里面家具的尺寸不对，很可能是缩小了的，或者房屋面积扩大了一些，所以有的卧室明明只有7-8平米，样板间里面布置了床等家具，感觉还宽敞。一个房间宽20公分和窄20公分对于室内面积来说，差距可能就是1-2平米。所以大家还是需要有基本家具的尺寸感和长度尺寸感，分辨是非。
大家都知道，现在很多新房都是开发商精装，这个时候我们就要看看交付使用的情况是什么样子，基本墙面都是温馨提示，还有购房合同里面也有装修条款补充，大家留意一下。
五，选房。
其实通过前面的一系列流程，回到沙盘旁边的休息区，置业顾问拿户型图，栋数摆位这些，之前和购房者聊了很多，有经验的置业顾问基本能判定你的购买意向，毕竟他们会接待很多客户，经验都是慢慢积累起来的，这里会让我想起一部电影《疯狂的赛车》，里面黄渤面对销售员徐峥的情形，虽然用在这里不恰当(如果引起读者的介意，说声抱歉)，当你说考虑下的时候，那个态度转变之快，但这个确实是会存在的现实。特别是在楼盘很俏的时候，作为购房者会觉得毕竟买房是个大事情，肯定需要慎重考虑，而少数置业顾问会觉得客户不定，耽误了他自己成交下个客户的时间，基本就不会管你了。
第一次看一个楼盘不要急着定房，除非你之前对于这附近很了解，做了前期的准备工作，不然还是老老实实，到附近多转转熟悉周边情况，眼见为实，相信自己的眼睛才是对的，避免后悔。
还有不要听售楼部的工作人员经常通报，好多房号成功售出，恭喜××成为本小区的业主。很多都是假象，这种通报基本声音都很大，就怕你听不见，很明显是故意放给购房者听的。这样给人紧迫感，让犹豫的客户及时下定。
另外一种就是制造很多人看房的假象，去外面找“群众演员”来扮演购买者，特别是开盘当天，售楼部的全是人，密密麻麻。
对于房子真正的畅销情况，自己还是要去分辨，比如自己本来确实很喜欢一个楼盘，前期都了解好了，现场确实火爆，该要下定的还是要抓紧，不然自己选不到满意的房源。一个城市比较抢手的楼盘其实通过网上的关注度，或者楼盘长期的一个客户接待情况能判定出来。
至于说申请折扣这种事情，如果楼盘畅销，这种事不用想，等不到你。如果楼盘滞销，那么你就可以跟置业顾问沟通一下，一般他们都会马上回绝，或者说跟领导请示一下。马上回绝这种情况要么是有戏，要么是确实真的没戏，你可以多跟置业顾问沟通下，不用马上定，后面置业顾问会回访你的，如果你真的要购买，有折扣他自然会给你说。至于说给领导请示一下，这个不用怀疑肯定是有折扣，就是他会不会把最低折扣全给你说的问题，在这里就不一一说了。
最后，至于题主说套路这种事，其实对于置业顾问来说，这些只是他们的一个标准化流程，新房销售模式都是这样做，他们背后都是有付出(除了现在一些秒光盘除外)，每天的工作并不是表面看得，就在售楼部接待客户，还需要培训，后期的服务也要跟进。卖产品肯定需要突出产品的优点，减弱缺点，无可厚非，并且现在的置业顾问，很多都在为客户考虑，房屋缺点这些大部分都会如实告之，现在都是信息化时代，能购买房屋的人都是有自我判断意识，有一定的社会阅历，能瞒得了多少东西？
以上就是个人见解，希望你满意。
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现在很多人买房都会选择新房，不过大多数的新房都是期房，没有办法看到实际的房子，只能够通过销售人的讲解，样板间等来了解房子的情况，不过在交房以后多多少少都会有误差。这都是因为楼盘卖房子套路太深了，因此，大家在买房前，就要知道新楼盘卖房子套路有哪些？买房要注意什么？这样才能买到好的房子。
新楼盘卖房子套路
新楼盘卖房子套路有很多，会夸大其词，还会把户型的尺寸做调整，掩盖一些不利因素，甚至会选择在样板间做小动作。
一、售楼处销售介绍不可全信
现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。为了获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。售房时把房子吹得天花乱坠，各种承诺，但具体情形得亲自考察才行，一般品牌开发商的产品更为可靠。
二、沙盘掩盖“不利因素”
如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30％或是更高，单纯的你可别轻易相信。沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场，选择现房或者大型开发商的后期产品可以尽可能避免这种陷阱。
三、户型模型调整尺度比例
这些模型一般都是整个项目中数量占比比较大的户型或者开发商自认为比较好的户型。但是，为了掩饰户型上的一些劣势，户型模型上也会有一些猫腻：比如在进深或者面宽上做出微调，使得整体户型更加方正；又比如减少墙体、增加落地玻璃，试图营造一个采光好的假象。
想要摆脱这些猫腻比较简单的办法就是直接要求置业顾问给你看工程图和尺寸。如果感觉不出户型是不是方正，就自己按比例画一个出来，一下子就能看出模型有没有坑你了。
买房要注意什么
1、公摊面积
在我们购房时，公摊面积一定不要忽视，要注意看是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于受到电梯等方面的影响，公摊面积较多。多层在11％～16％之间，高层一般在18％～26％之间。
2、地段
现如今，交通越来越便利，出行选择的多样性也是选房子必不可少的要素，多区域公共交通、快速交通，附近有地铁站或公交站对我们出行提供了很大的便利，既方便快捷也为未来物业的提升提供了很好的平台。
右高左低的房子，风水上讲，左青龙，右白虎。如果你居住的屋子右边的房子高很多很多，那样的房子会带来差运气，一定注意，像这样的房子还是要及早化解，否则非常不利。
新楼盘卖房子套路是什么？新楼房卖房子套路是非常的多，会各种夸大其词，而且还会把不好的问题给掩盖了，所以大家在买房的时候，千万不能一味的相信销售人的解说，我们要自己了解一些关于买房要注意什么内容，然后在买房的时候，就把这些该注意的问题看清楚了，选择合适的房子在买，不然后悔就来不及了。
说一个朋友买房子的真实经历。售楼处开盘的时候，会挑选一些房子作特价，超低折扣出售。主要就是只做噱头，吸引人眼球。
但卖的特价房，通常会有有些不尽如人意的地方。通常开发商拿来做特价房的房源都是顶楼，或者阳光及格局不好的房子在开盘的时候出售。
之后开发商才会陆续将楼层以及格局比较好的房屋销售。如果手里面的资金情况下允许的情况，建议不要贪便宜买一个特价房。作为特价房，通常他们在房屋结构或者是楼的地理位置，会有一些硬伤。我们买房子是要居住很多年的。如果一旦不想住了再想转手卖，可能会流通起来非常的困难。
我的一位朋友，他头脑一热买了商家促销的高层楼的第2层的房屋。他的房子常年看不见阳光，而且屋里面的格局也非常不好，厕所直接冲着大门。据他说这个格局从风水上来说不是很好。
他这个房子买了没几天就后悔了，但是他想把这套房子卖出的时候发现，在中介挂了很长时间也没有人问。后来他不得已赔了几万块钱把这套房子出手了。朋友说买房子这件事情上还是不能够看眼前的一些微小利益，还是要有长远的眼光。不然在出售二手房的时候，会很难，买二手房的买家都非常的挑剔。
在房产市场低迷的时候，售楼员他会频繁的给你打电话，他会说有其他的客户也相中了这一套房源。给你制造紧张感。然后会说，如果你有购买意向他就会优先的给您保留，并催促你来售楼中心交付定金。
这个时候千万不要上当，因为如果这个房子要是特别紧俏，售楼员根本不会打电话特意通知你。而会直接当场和这位业主签约以防止跑单。
售楼处的套路，卖房子的套路有多少？简单回答其实套路很多，当然这种套路也可以称为营销手段或者销售技巧，因为现在谁也不是傻子，被忽悠被套路基本不可能，就像买手机一样，手机品牌，型号多种多样，尤其智能手机，其功能无非也是大同小异，至于怎么选，还是看买手机的人，无论是从网店还是实体店看，各种介绍，销售数据，留言评论，最后做决定的还是自己，而这个决定必然是从自身考虑，手机的外形，实用性，承受价位皆在自己考虑范围之内…
如果说售楼处最大的营销策略，依然可以与手机营销策略甚至很多产品销售策略一样，有多少人因为买手机彻夜排队，无论在电脑旁还是销售点，又有多少人因为买房去楼处排队，交预付款？道理其实很简单，手机预售有时间限定，开发商卖楼同样有预售，而且每次首开也不过一到两栋楼，做各种活动，优惠，送礼物，砸金蛋，赠送装修，物业费等等…也许很多人会说怎么可能还有排队买房的人？其实这就和有人看涨房价，有人看降房价一样，凡事都有两面性，你不做不代表别人不做，很多人说现在买房是傻子，同样的道理买房人我认为不买房的是傻子一样，凡事没有绝对的错与对，也没必要站在道德的制高点去谴责任何事与人…
回到问题本身，开发商售楼确实有各种营销策略，自然其中也有很多所谓的套路，就像其他回答所说那样，区位图，沙盘所标注已建成和规划中未建成楼盘周边配套，诸如学校，医院，地铁，公交，商业，垃圾场，配电站，距离市区某地距离，开车，坐车时间，其实不必担心，信息如此发达，很多信息完全可以从网上查到，即使不能也可从市政规划查出，而且周边交通路线，已建配套，都可以实地考察，当然如果周边只有一个楼盘，孤零零座落在荒郊野外，那奉劝还是不要考虑，不过现在所有新开楼盘几乎都有一个共性，那就是远离市区，聚集郊区，扎堆开发，同时也会与附近已有配套共享，所以在决定购房时，一定要看遍周边配套，楼盘，从不同楼盘选择最适合自己需要的楼盘，户型，房号，在销售报出优惠价位基础上可以去争取最大点位优惠，如果你向销售传递购买信号，相信没有一个销售会不把底价放出来，因为他们也是为了成交，没有成交就没有业绩，没有提成，当然要适可而止，千万不要觉得没有底线，如果到了哪怕你以走威胁，销售都不在放价，让步，那么恭喜你，这情况下必然是已经要到销售以及销售以上甚至还以上的底价，不然他怎么宁愿让你走也不会让步？（当然如果购房者认识开发商高层，能够用更低价位买到房子另当别论，如果找人也只不过优惠一到两个点，只要觉得这人情欠的值，那就去找高层，人情债难还，所以觉得可以欠也没问题！）
至于精装修绑定销售，精装报价高，车位绑定销售，样板间比实际交房面积不符这些问题，购房者可以根据开发商所提供装修材料与市场进行对比，相信也不会无处可查，不过开发商所用都会比个人装修购买便宜，这也无可厚非，批发和零售是有差距，至于装修质量，那就看开发商良心，装修施工团队良心，如果实在不放心，那就选择毛坯房，自己找装修公司设计，购买装修材料，盯装修，起码不会千篇一律，有自己风格和特色…
样板间与实际交房不一致，甚至不会把全部户型做出样板间，恰恰自己选择户型，面积的房就很可能没有样板间，而且大部分样板间都是楼处临时搭建而不是实体楼，为了给购房谢更好视觉体验，也都会与实际交房，实体楼不符，哪怕销售会说是一比一样板间，视觉上肯定看起来很大，如果非要较真，不要觉得不好意思，实际测量就好了，这是每一位购房者权利…
至于出房率，绿化率，公摊面积，公建，车位比例，销售也是根据开发商所提供销控讲盘，你让他去说也只会根据销控去说，至于交房后会怎样，还是需要购房者根据所选楼盘开发商在本地甚至其他城市已经交付楼盘进行比较，在一座城市相信很少有开发商只开发一处楼盘，即使有，那也要去了解该开发商在其他城市已经交付楼盘，现在开发商所开发楼盘大多数都已经物业自持，做自己品牌和维护自己多年建立品牌以及企业形象…
对于中介，看了一些回答，只能呵呵…
其实很多关于中介回答都太标准，都是曾经房市好的时候中介做的事情，比如BAC法则，实际情况是什么样呢？其实恨不得把所有能够与客户匹配房源看一遍，相同/相近户型，不同楼层，相近价位房源，只要客户不嫌累，只要有能看的房子，看一天，两天，三天更久，久到客户决定购买为止，这不夸张，谁也不想让自己客户和自己看完房以后，在没买房之前再去找其他中介同行，即使去找，中介同行已经无房可推，无房可看，这才是现在中介套路…
有优质房源推荐绝不推荐其他房源，有低价房绝不推高价房源，哪怕报底价增加斡旋，谈单难度也绝不报高价，能真诚绝不忽悠客户，极力让赢得客户信任绝不让客户怀疑，能不打扰客户，绝不有事没事打扰客户，这才是现在中介套路，不可否定中介门槛普遍较低，也正因为门槛低，所以竞争也大，谁都是为了赚钱，客户不信任，不买房，没成交就赚不到钱，现在社会，信息爆炸，信息透明，交易透明，客户可能会被套路一次，还会总被套路？何况从业者无论从年龄还是阅历都不如购房者，中国房产经纪人普遍年轻，所以唯有以诚待人，赢得客户信任才是王道，哪怕客户这一次没从自己手上买房，起码客户会记住自己，如果由于某些原因被套路从其他中介买房，下一次必然会找到真诚待他的中介，介绍客户…
为什么会觉得被套路？被忽悠？会上当？为什么会让业内人回答？难道不怕业内人的回答满满套路，忽悠，业内人为什么要告诉你销售套路，让你拿来攻击业内人？是不是自相矛盾？
很赞成其中一位朋友回答中的一句话：“走过很多套路，就是没走过销售套路！”无论新房销售还是二手房中介，都是销售，唯一不同的是销售的产品，在很多人看来销售的产品是房子，其实最初销售的是信息，因为信息不对等，现在销售的是服务，是自己，其他销售呢？人这一辈子抛去职业谁不是销售，谁不是销售自己？
想起《银河培训班》其中一个片段，父亲对儿子说：“写好作文最重要的是真，感受到什么就写什么…”同样回答问题最重要的是真，感受到什么就写什么，望理解，望能解答问题，最后感谢邀请！
